Urbanisme : le Conseil d’Etat précise les conditions de régularisation du permis de construire au titre des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 30 décembre 2015, n°375276)

Par une décision n°375276 rendue ce 30 décembre 2015, le Conseil d’Etat confirme la solution dégagée par arrêt du 1er octobre 2015 : le permis de construire modificatif ne peut régulariser une construction édifiée sur le fondement d’un permis de construire attaqué, si les travaux sont achevés. La décision comporte d’autres précisions sur les conditions de régularisation au titre des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

La décision rendue ce 30 décembre 2015 par le Conseil d’Etat vient clarifier définitivement l’interprétation des articles L.600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Ce faisant, la portée et donc l’intérêt de ces deux articles est également réduite. Les conditions de régularisation d’un permis de construire attaqué, voire annulé, sont d’interprétation stricte et ne permettent pas de faire du permis de construire modificatif un instrument souple de régularisation du permis de construire initial.

Rappel : les procédures de régularisation du permis de construire initial par permis de construire modificatif

L’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme a introduit deux mécanismes de régularisation par le Juge administratif des autorisations d’urbanisme faisant l’objet d’un recours en annulation. Ces deux dispositifs sont codifiés aux articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

• Régularisation post instance : l’article L.600-5 du code de l’urbanisme autorise le juge administratif a prononcer une annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme attaquée et à fixer un délai de régularisation par permis modificatif de la partie annulée.
• Régularisation en cours d’instance : l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme autorise le juge administratif a organiser la régularisation du permis de construire attaqué, en cours d’instance.

Pour plus de précisions sur ces deux procédures : notre note du 5 novembre 2015

Le permis de construire attaqué ne peut être régularisé au titre de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme si les travaux autorisés sont achevés

Par arrêt n°374338 du 1er octobre 2015, le Conseil d’Etat a apporté deux précisions importantes quant à l’application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme :

• l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme attaquée est possible si un permis modificatif peut permettre de régulariser la partie irrégulière de cette autorisation. Toutefois, un permis modificatif ne peut être délivré si la construction objet du permis initial est achevée. Reste que la partie intéressée par cette régularisation n’est pas tenue d’établir l’absence d’achèvement et que le Juge n’est pas tenu de le vérifier de lui-même. La distinction entre le permis modificatif « classique » et le permis modificatif visé à l’article L.600-5 ne tient pas à l’achèvement des travaux mais au régime de la preuve de l’absence d’achèvement des travaux.
• l’annulation partielle au titre de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme ne suppose pas la preuve du caractère dissociable de l’élément irrégulier du reste du projet.

Par arrêt n°14MA00072 rendu ce 13 novembre 2015, la Cour administrative d’appel de Marseille a confirmé la solution retenue par le Conseil d’Etat le 1er octobre 2015 : un permis de construire objet d’un recours en annulation ne peut être régularisé par application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme, au moyen d’un permis de construire modificatif, que dans l’hypothèse où les travaux de construction ne sont pas achevés.

Le permis de construire attaqué ne peut être régularisé au titre des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme si les travaux sont achevés et si les modifications apportées remettent en cause la conception générale du projet.

Par arrêt n°375276 rendu ce 30 décembre 2015, le Conseil d’Etat :

• a confirmé qu’un permis de construire modificatif ne peut être délivré si la construction objet du permis initial annulé a été achevée;
• a précisé que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne doivent pas, par leur nature ou leur ampleur, remettre en cause la conception générale du projet ;
• a précisé que cette solution est applicable pour l’application, tant de l’article L.600-5 que de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Dans l’affaire objet de l’arrêt rendu ce 30 décembre 2015, une société avait obtenu un permis de construire. Celui-ci a été annulé par le tribunal administratif de Nice, dont le jugement a été confirmé en appel. Le titulaire du permis de construire annulé a alors formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat.

L’arrêt rendu ce 30 décembre 2015 précise en effet :

« Pour l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le juge administratif doit, en particulier, apprécier si le vice qu’il a relevé peut être régularisé par un permis modificatif. Un tel permis ne peut être délivré que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés – sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l’absence d’achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d’instruction en ce sens – et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif. »

Un permis modificatif ne peut régulariser l’annulation du permis initial, par application des dispositions des articles L.600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que si les conditions suivantes sont réunies :

• Les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés ;
• Les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale.

Arnaud Gossement

avocat, docteur en droit et enseignant à l’université Paris I Panthéon-Sorbonne

Pour en savoir plus sur l’expertise du cabinet

• Notre page : Cabinet d’avocats en droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit de la construction

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Conseil d’État

n° 375276

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Lecture du mercredi 30 décembre 2015

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Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 9 avril 2010, le maire de Menton a accordé à la SCI X un permis de construire un ensemble immobilier composé de trois bâtiments comprenant des bureaux, des commerces, 117 logements et trois niveaux de sous-sols pour des parkings. Par un jugement du 4 juillet 2012, accueillant les demandes de M.D…, de M. et Mme C…et de la SCI Arnaldo, le tribunal administratif de Nice a annulé l’arrêté et les décisions rejetant les recours gracieux formés à son encontre. Par un arrêt du 5 décembre 2013, contre lequel la SCI X se pourvoit en cassation, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé contre ce jugement par cette SCI.

(…)Sur le bien fondé du pourvoi :

3. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :  » Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation « . Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code :  » Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations « .

4. Pour l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le juge administratif doit, en particulier, apprécier si le vice qu’il a relevé peut être régularisé par un permis modificatif. Un tel permis ne peut être délivré que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés – sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l’absence d’achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d’instruction en ce sens – et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif.

5. Après avoir relevé que le permis en litige méconnaissait l’article UB 7 du règlement du plan d’occupation des sols de X, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, la cour a estimé que la régularisation de ce vice conduirait à un déplacement de l’implantation de la construction projetée d’au moins quatre mètres. En déduisant de ce déplacement que le vice ne pouvait être régularisé par la délivrance d’un permis modificatif, sans rechercher s’il était de nature à remettre en cause la conception générale du projet, la cour a commis une erreur de droit.

6. Il résulte de ce qui précède que la SCI X est fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque. Le moyen d’erreur de droit retenu suffisant à entraîner cette annulation, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres moyens du pourvoi.

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D E C I D E :
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Article 1er : L’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 5 décembre 2013 est annulé.
Article 2 : L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Marseille.

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