Urbanisme : une loi de simplification pour compliquer le contentieux de l’urbanisme (loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement)

Ce 15 octobre 2025, l’Assemblée nationale a définitivement adopté la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Cette loi doit encore être promulguée puis publiée au journal officiel avant d’entrer en vigueur. Son article 26 comporte plusieurs mesures qui intéressent l’instruction des recours devant le juge administratif, dirigés contre des décisions d’octroi ou de refus d’autorisation d’urbanisme ou d’approbation de documents d’urbanisme. Ainsi, comme souvent, cette loi de simplification complique l’instruction des recours devant le juge administratif sans aucune garantie que cela ait pour effet de relancer le secteur de la construction. Commentaire

Résumé

La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, composée de 31 articles, a notamment pour objet de réduire le risque de refus d’autorisation d’urbanisme par l’administration ou d’annulation d’une autorisation d’urbanisme par le juge administratif.

• accroit la possibilité de contester la légalité d’un document d’urbanisme en abrogeant l’article L.600-1 du code de l’urbanisme relatif à la contestation des documents d’urbanisme par voie d’exception.
• réduit le droit au recours contre les documents d’urbanisme en imposant une nouvelle condition de recevabilité relative à la participation du public (modification de la rédaction de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme).
• réduit le risque de décisions de refus d’autorisation d’urbanisme (modification de la rédaction de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme).
• tente de faciliter la suspension en référé des refus d’autorisation d’urbanisme en dispensant de la preuve de l’urgence l’auteur du recours (nouvel article L.600-3-1 du code de l’urbanisme).
• réduit le délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme en prévoyant que l’exercice d’un recours gracieux n’a plus pour effet de le proroger (nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme).

Ces nouvelles dispositions ont certainement pour effet de compliquer l’accès au juge administratif. Elles auront aussi pour effet de susciter de nouveaux débats entre les parties au procès administratif sans garantie que cette complexification du contentieux administratif ait pour effet de réduire la mise en chantier des projets.

I. L’abrogation de l’article L.600-1 du code de l’urbanisme relatif à la contestation des documents d’urbanisme par voie d’exception 

L’article 26 de la loi ici commentée abroge l’article L.600-1 du code de l’urbanisme qui était consacré à l’invocation devant le juge administratif, par la voie de l’exception, de l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme :

« L’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause.« 

II. La modification de la rédaction de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme pour réduire le droit au recours contre les documents d’urbanisme en imposant une nouvelle condition de recevabilité relative à la participation du public

L’article L.600-1-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction actuelle, limite le droit au recours des associations à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme. Pour être recevable à agir devant le juge administratif contre une telle autorisation, une association doit avoir déposé ses statuts en préfecture, au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire :

« Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

L’article 26 de la loi ici commentée ajoute un alinéa à cet article L.600-1-1 du code de l’urbanisme de manière à créer une nouvelle condition de recevabilité des recours contre les décisions d’approbation des documents d’urbanisme (SCOT, PLU etc..). Une personne « autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements » doit désormais démontrer qu’elle « ‘pris part à la participation du public » avant de déposer un recours :

« Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements n’est recevable à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution que si elle a pris part à la participation du public effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée avant cette décision contestée. » ;

Les termes « a pris part à la participation du public » ne manqueront pas de susciter des débats entre les parties devant le juge administratif.

L’article 26 II de la loi ici commentée apporte la précision suivante quant à l’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure : « II. – L’article  L. 600-1-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s’applique lorsque la participation du public a été
engagée plus d’un mois après la promulgation de la présente loi. »

III. La réduction du risque de décisions de refus d’autorisation d’urbanisme (modification de la rédaction de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme)

L’article L.600-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction actuelle, a pour objet de réduire la possibilité pour l’administratif de réitérer un refus d’autorisation d’urbanisme après l’annulation d’un premier refus :

« Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. »

L’article 26 de la loi ici commentée ajoute une nouvel alinéa à cet article L.600-2 de manière à interdire à l’auteur d’une décision administrative de refus d’autorisation d’urbanisme d’invoquer de nouveaux motifs de refus devant le juge administratif saisi d’un recours contre ladite décision :

« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande. »

L’article 26 III précise les c : « L’article L. 600-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, est applicable aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une décision mentionnée au second alinéa du même article L. 600-2 qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication
de la présente loi. »

IV. La création du nouvel article L.600-3-1 du code de l’urbanisme pour faciliter la suspension en référé des refus d’autorisation d’urbanisme par la dispense de la preuve de l’urgence

L’article 26 de la loi ici commentée créé un nouvel article L. 600-3-1 au sein du code de l’urbanisme, lequel a pour objet de dispenser l’auteur d’une requête en référé-suspension devant le juge administratif de la preuve de l’urgence :

« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite. »

La portée de ces dispositions sera sans doute très limitée. L’auteur d’une requête en référé-suspension aura toujours intérêt, même s’il en est dispensé, de démontrer qu’une urgence justifie qu’il saisisse le juge du référé et non pas uniquement le juge du fond.

L’article 26 III précise que l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme s’applique aux référés introduits après la publication de la loi.

V. La réduction du délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme (nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme)

Classiquement pour tenter de réduire le nombre des recours contre une autorisation administrative, le législateur tente de réduire le délai à l’intérieur il est nécessaire de saisir le juge administratif.

L’article 26 de la loi ici commentée insère au sein du code de l’urbanisme un article L. 600-12-2 qui a pour objets :

• de réduire à un mois le délai du recours gracieux à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme
• de préciser que l’exercice d’un recours gracieux n’a pas pour effet de proroger le délai de recours contentieux

Cet article L.600-12-2 dispose :

« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. « Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.« 

Cet article prive de presque tout intérêt le recours gracieux. Certes, cela aura sans doute pour effet de faire « tomber » des recours contentieux pour irrecevabilité mais cela aura aussi pour effet d’amener des opposants à saisir tout de suite le juge administratif, sans tentative de médiation préalable au moyen d’un recours gracieux.

Arnaud Gossement

avocat et professeur associé à l’université Paris I Panthéon-Sorbonne