Sites et sols pollués : de l’importance de rédiger des clauses précises sur la dépollution dans un bail commercial (Cour d’appel d’Aix-en-Provence)

Cet arrêt comporte deux enseignements intéressants.

D’une part, il rappelle que la méthodologie de gestion des sites et sols pollués en France « consiste à retenir une réhabilitation des sols pollués en assurant une comptabilité entre la qualité des milieux et l’usage attendu du site et de ses environs, que l’opération de dépollution légale n’a pas pour objectif d’éliminer toute trace de polluants mais de ramener une qualité du sol compatible avec l’usage qui en est fait ».

En d’autres termes, les dispositions légales n’imposent pas une dépollution totale d’un site en fin d’exploitation. Une telle obligation serait particulièrement difficile à mettre en œuvre, dans la mesure où la pollution peut être antérieure à l’activité du dernier exploitant.

D’autre part, une dépollution plus importante peut être imposée contractuellement, mais les parties doivent alors insérer des clauses claires sur leurs intentions de dépasser le cadre légal.

La Cour d’appel identifie ici les éléments qui laissent suggérer que les parties n’avaient pas entendu que le preneur justifie de la remise d’un bien exempt de toute pollution :

« le respect des normes de dépollution [par le preneur] »

« le paiement de l’indemnité à la remise des certificats délivrés par la DREAL qui atteste uniquement d’un état des sols compatible avec l’usage industriel qui était celui de l’exploitant »

Elle se réfère également un courrier postérieur à la signature du contrat, pour interpréter ce dernier.

Dans le même temps, elle liste les éléments qui font défaut au contrat pour prétendre que les parties auraient fixer une obligation de dépollution de grande ampleur :

« L’absence de modalités spécifiques pour l’obligation de dépollution contractuelle

L’absence de définition de cette dépollution ‘totale’ »

En matière de sites et sols pollués, il est toujours conseillé aux parties de faire preuve d’une grande prudence compte tenu des obligations légales qui leur incombent et de celles qu’elles souhaitent se fixer.

Emilie Bertaina

Avocate – Cabinet Gossement Avocats