Urbanisme : le permis de construire obtenu par fraude ne peut pas être régularisé (Conseil d’Etat, 11 mars 2024, n°464257)

Par une décision du 11 mars 2024, le Conseil d’Etat a précisé qu’une autorisation d’urbanisme obtenue de manière frauduleuse, ne peut pas être régularisée par le juge administratif, sur le fondement des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Commentaire.

Résumé

1. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, le juge administratif, saisi d’un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable) peut procéder à son annulation partielle et prévoir sa régularisation (régularisation après l’instance)

2. Aux termes de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, le juge administratif, saisi d’un tel recours, peut aussi sursoir à statuer et engager la régularisation de l’autorisation litigieuse, en cours d’instance (régularisation en cours d’instance). 

3. Par sa décision n°464257 rendue ce 11 mars 2024, le Conseil d’Etat a précisé que le juge administratif ne peut pas engager, sur le fondement des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme, la régularisation d’une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude. 

Commentaire

Pour mémoire, l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour le juge administratif de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’une autorisation d’urbanisme lorsque le vice affectant la légalité de l’acte peut être régularisé.

Par sa décision du 11 mars 2024, le Conseil d’Etat a rappelé les conditions permettant de bénéficier du sursis à statuer :

« Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. »

Par ailleurs, le Conseil d’Etat a précisé que, lorsqu’une autorisation d’urbanisme – en l’espèce, un permis de construire – a été obtenue de manière frauduleuse, le juge ne peut pas la régulariser sur le fondement des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

I. Rappel des faits et de la procédure 

3 mai 2019 : le maire de la commune X a délivré à M.Y un permis de construire autorisant le changement de destination d’un garage avec annexe d’habitation et l’extension de la construction existante. 

27 août 2019 : le maire de la commune X a rapporté sa décision du 30 juillet 2019, retirant le permis de construire. 

10 octobre 2019 : des requérants ont formé un recours gracieux contre la décision du 27 août 2019, ayant été rejeté implicitement par le maire de la commune X. Par la suite, ils ont formé un recours pour excès de pouvoir pour demander l’annulation, d’une part de la décision du 27 août 2019 et, d’autre part du permis de construire du 3 mai 2019. 

22 mars 2022 : le tribunal administratif de Toulon a annulé les deux décisions attaquées. La commune X a formé un pourvoi contre ce jugement.

11 mars 2024 : le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi.

II. Le permis de construire obtenu par fraude ne peut pas faire l’objet d’une mesure de régularisation devant le juge administratif 

Par sa décision du 11 mars 2024, le Conseil d’Etat s’est prononcé d’une part, sur la légalité du permis de construire et d’autre part, sur la régularisation de l’autorisation d’urbanisme. 

2.1. Sur la légalité de la décision

Pour annuler le permis de construire litigieux, le tribunal administratif de Toulon s’était fondé sur la méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et de la méconnaissance des règles relatives aux aires de stockage des ordures ménagères. 

Le Conseil d’Etat a confirmé le jugement du tribunal administratif de Toulon, considérant que le changement de destination d’un garage et de sa transformation en une maison d’habitation constituaient une construction nouvelle. Ainsi, puisque le projet litigieux avait pour objet une construction nouvelle, le permis de construire était tenu de respecter la disposition du PLU imposant pour les constructions nouvelles de prévoir une ou plusieurs aires de stockage des ordures ménagères. 

2.2. Sur la régularisation du permis de construire

Pour mémoire, l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour le juge administratif de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’une autorisation d’urbanisme lorsque le vice affectant la légalité de l’acte peut être régularisé. 

Par sa décision du 11 mars 2024, le Conseil d’Etat a rappelé les conditions permettant de bénéficier du sursis à statuer : 

« Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. »

Par ailleurs, le Conseil d’Etat a précisé que, lorsqu’une autorisation d’urbanisme – en l’espèce, un permis de construire – a été obtenue de manière frauduleuse, le juge ne peut pas la régulariser sur le fondement des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

« 7. Toutefois, le juge ne peut faire application de ces dispositions lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude.« 

En l’espèce, le règlement du PLU de la commune prévoyait que chaque partie de construction doit être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à six mètres. Toutefois, une dérogation à cette règle d’implantation était prévue en cas de construction existante. Le pétitionnaire avait pu bénéficier de cette dérogation en déclarant un appentis, accolé au garage, comme une construction existante pour implanter la construction à moins de 6 mètres de la limite séparative. 

Or, le tribunal administratif de Toulon avait relevé que l’appentis en cause, accolé au garage, ne pouvait être considéré comme une construction existante mais comme une ruine. Le juge administratif avait considéré que le pétitionnaire avait sciemment induit en erreur la commune et que ce comportement était constitutif d’une fraude. 

 « en présentant cet appentis comme un bâtiment existant sur les plans joints à sa demande, ainsi qu’en omettant de joindre au reportage photographique qu’il avait annexé à cette demande une photographie de la façade nord du garage, à laquelle était adossée l’appentis en ruine, commettant ainsi une fraude afin de bénéficier d’une règle d’urbanisme plus favorable. »

Cette décision du Conseil d’Etat réduit encore un peu plus « l’intérêt » de produire de fausses informations devant l’administration dans le but d’obtenir un permis de construire.

Solène Barré – juriste

cabinet Gossement Avocats

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Note du 20 mars 2024 – Urbanisme : la régularisation du permis de construire est possible même si le permis modificatif a pour effet de bouleverser la conception générale du projet (CE, 11 mars 2024, n°463413)

Note du 5 novembre 2020 – Urbanisme : une autorisation d’urbanisme entachée d’illégalité est susceptible d’être régularisée « même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause » (Conseil d’Etat, avis du 2 octobre 2020)

Note du 25 octobre 2017 – Une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude peut être retirée à tout moment par l’administration (Conseil d’Etat)

Note du 27 mars 2017 – Urbanisme : le Conseil d’Etat élargit les possibilités de régularisation par un permis de construire modificatif au titre de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme

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