Urbanisme : éclairage sur la durée de validité du permis de construire (Conseil d’Etat, 21 février 2025, n°493902)

Par une décision du 21 février 2025, n°493902, le Conseil d’Etat a apporté des précisions utiles sur la manière d’apprécier les règles relatives à la péremption des autorisations d’urbanisme. Commentaire.

Pour rappel, le permis de construire peut être exécuté dans un délai de trois ans à compter de sa délivrance (cf. Article R. 424-17). Si les travaux autorisés ne sont pas entrepris dans ce délai, il est périmé. Ce délai de validité est suspendu en particulier en cas de recours devant une juridiction administrative formé contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Le délai est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable (Cf. Article R. 424-19 du code de l’urbanisme).

Des cours administratives d’appel ont déjà apprécié les conditions de suspension du délai de validité des permis de construire. La doctrine administrative a également émis des interprétations. Le Conseil d’Etat n’a, quant à lui, que peu eu l’occasion de le faire, et essentiellement en lien avec l’enjeu du permis modificatif (Cf. Par exemple, notamment, CE, 21 février 2018, n°434671). La décision du 21 février 2025 y remédie.

La notion de décision irrévocable et la durée de la suspension

Le permis de construire dont la durée de validité était contestée avait fait l’objet d’une requête en annulation. Le Tribunal administratif, saisi le 13 septembre 2016, a rejeté la requête le 26 octobre 2017. Le jugement n’a pas fait l’objet de recours.

Dans cette hypothèse, le terme de la suspension pouvait être apprécié de deux manières. Soit dès la date du jugement, dès lors qu’il n’a pas fait l’objet d’un recours, soit à l’expiration du délai de recours de ce jugement. L’article R. 424-19 ne faisant état que de la circonstance selon laquelle le délai est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.

Sur ce point, le Conseil d’Etat retient la plus logique des deux interprétations. Il considère qu’en cas de recours contentieux contre un permis de construire, le délai est suspendu jusqu’à la date à laquelle la décision juridictionnelle rendue sur ce recours devient irrévocable. Soit nécessairement à la date d’expiration des délais de recours, s’il y a lieu, contre la décision de justice en cause.

Cette solution ne règlera pas nécessairement toutes situations possibles, et notamment tous les recours possibles contre une décision de justice. Elle stabilise toutefois la plupart des cas rencontrés.

L’influence et l’appréciation des travaux entrepris

Le Conseil d’Etat a également eu à apprécier la notion de travaux entrepris dans le cadre de sa décision. Selon l’espèce, la durée de validité du permis en cause, suspendue en raison du recours contentieux dont il avait fait l’objet, s’achevait le 18 juillet 2021. Des travaux ont été réalisés sur le terrain avant cette date, il s’agissait de la mise en place d’une base de vie chantier, la présence d’un compresseur et d’une pelleteuse sur les lieux et trois micropieux avaient été réalisés.

Selon l’appréciation du Conseil d’Etat, ces travaux étaient suffisamment importants pour être considérés comme un début d’exécution du permis de construire. Dès lors, l’arrêté du 9 septembre 2021 constatant la caducité du permis a été considéré par le Conseil d’Etat comme étant illégal.

Cette appréciation permet d’apporter des éléments concrets sur l’ampleur des travaux de nature à interrompre le délai de validité d’un permis de construire. Il importe d’ajouter que cette décision du 21 février 2025 est venue également préciser les conditions de la tierce opposition. Le Conseil d’Etat a notamment relevé sur ce sujet que, si la qualité de voisin du projet de construction autorisé ne confère pas qualité pour former tierce-opposition contre un jugement annulant la décision constatant la caducité du permis de construire, il en va autrement lorsque ce constat a été prononcé à sa demande. Tel était le cas en l’espèce.

Florian Ferjoux

Avocat- Gossement Avocats