Urbanisme : la réforme de l’action en démolition s’applique immédiatement (Cour de cassation)

Pour mémoire, la loi « Macron » n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié la rédaction de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme de manière à réduire le risque de démolition d’une construction édifiée sur le fondement d’un permis de construire

Désormais, aux termes de cet article, il convient de distinguer l’action tendant à que le propriétaire de la construction illégale soit condamné à la démolir de l’action tendant à ce qu’il soit condamné à verser des dommages et intérêts :

• Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans une zone protégée (sites inscrits ou classés, sites désignés Natura 2000 etc..). L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

• Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

Ces dispositions n’ont pas fondamentalement modifié l’état de la jurisprudence, les décisions ordonnant la démolition étant assez rares.

La question était posée de savoir si ces nouvelles dispositions étaient opposables à l’auteur d’un recours introduit avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 et dont l’instruction est toujours en cours à cette date.

La Cour de cassation répond par l’affirmative : ces dispositions sont d’application immédiates, ce compris aux procédures contentieuses en cours :

« Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 8 octobre 2015 et 15 décembre 2015), que, propriétaires d’une maison et d’un terrain attenant, M. et Mme X…-Y… ont obtenu, le 8 mars 2008, un permis de construire pour la réalisation d’un nouveau bâtiment avec pergola, d’un parking en toiture et de panneaux solaires ; que M. et Mme Z…, propriétaires du fonds voisin, ont formé un recours contre ce permis, qui a été annulé par la juridiction administrative, et ont poursuivi la démolition de la construction sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et, subsidiairement, l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

Attendu que, pour accueillir la demande de démolition, l’arrêt retient que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu’il ne respectait pas les dispositions du plan d’occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d’urbanisme est à l’origine du préjudice subi par M. et Mme Z…;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » 

Arnaud Gossement

Cabinet Gossement Avocats