Urbanisme : le manque à gagner causé par le refus illégal d’un permis d’aménager peut être indemnisé (Conseil d’Etat)

Dans cette affaire, le maire d’une commune s’était opposé à une déclaration préalable déposée par la société X en vue de la division d’une parcelle en quatre lots à bâtir, laquelle a sollicité du tribunal administratif de Bordeaux l’annulation de l’arrêté.

La société avait, en outre, demandé au tribunal administratif de condamner la commune à lui verser des dommages et intérêts au titre de « la privation des bénéfices escomptés de cette opération ». Le Tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté mais a rejeté les conclusions indemnitaires présentées par la société requérante, rejet confirmé en appel. Pour la Cour administrative d’appel de Bordeaux, le caractère notamment direct et certain du préjudice n’était pas établi.

La société s’est pourvue en cassation.

En premier lieu, dans le prolongement de la jurisprudence rendue en matière de refus illégal de délivrer un permis de construire, le Conseil d’Etat précise que « la décision par laquelle l’autorité administrative s’oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité […] ».

Ainsi, un refus illégal d’une autorisation d’urbanisme, en l’occurrence, un permis d’aménager constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de la personne publique.

En deuxième lieu, en ce qui concerne la perte de bénéfice ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière, en raison du refus illégal opposé par l’administration, le Conseil d’Etat a jugé qu’il ne peut « en principe ouvrir droit à réparation », dans la mesure où la perte de bénéfice ou le manque à gagner « revêt un caractère éventuel ».

Selon le Conseil d’Etat, un refus illégal est, toutefois, susceptible d’ouvrir droit à réparation en cas de circonstances particulières :

« si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération ; […] »

Ainsi, des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou des négociations commerciales avec ces derniers à un stade avancé, sont susceptibles de rendre le préjudice direct et certain et fonder, de ce fait, le droit d’obtenir réparation le cas échéant du « bénéfice qu’il pouvait attendre de cette opération ».

En l’espèce, le Conseil d’Etat rejette le pourvoi au motif que la Cour administrative d’appel avait souverainement et à bon droit jugé que le caractère direct et certain du préjudice n’était pas établi. En l’occurrence, les promesses d’achat n’avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, et ces promesses étaient, en outre, assorties de conditions suspensives concernant notamment l’obtention d’un permis de construire. 

Emma Babin

Avocate – Cabinet Gossement Avocats