Sites et sols pollués : les termes du précédent acte de vente sur la dépollution du terrain n’engagent pas le vendeur suivant (Cour de cassation)

En l’espèce, la Ville de Paris a vendu à la société X un terrain anciennement exploité par la société Gaz de France. La société X l’a vendu à son tour.

Le premier contrat de vente passé entre la Ville de Paris et la société X prévoyait que le terrain était vierge de pollution. Des clauses relatives à l’état environnemental du terrain ont été reproduites dans le second contrat de vente passé entre la société X et le nouvel acheteur.

Or, une pollution des sols a été révélée au cours de travaux d’extension des bâtiments.

L’acheteur a alors assigné la société X, en paiement des sommes dues pour la dépollution du site.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 18 novembre 2016, bien que constatant que le second acte de vente mentionnait que la Ville de Paris s’était engagée à livrer à la société X un bien dépollué, a rejeté sa demande d’indemnisation.

L’acheteur a alors formé un pourvoi en cassation. Il soutenait qu’en reproduisant des clauses relatives à l’état environnemental du terrain issues du contrat passé entre la Ville de Paris et la société X, cette dernière présentait un terrain dépollué. Elle était donc tenue de livrer un bien conforme à cette caractéristique.

Or, la Cour de cassation a également rejeté la demande aux motifs :

– « qu’il ne ressortait d’aucune clause contractuelle que la [société X] se fût engagée à livrer à l'[acheteur] un bien vierge de toute pollution et à la garantir des obligations de dépollution souscrites précédemment ;

– et qu’il n’existait aucune obligation légale de dépollution pesant sur [la société X] »

En premier lieu, la simple reproduction des mentions d’un contrat précédent, qui laisserait présumer que le terrain a été dépollué, n’oblige pas les parties au nouveau contrat.

En second lieu, cette solution, particulièrement sévère pour l’acheteur qui pouvait légitiment croire que le terrain était dépollué, ne trouvera pas à s’appliquer lorsque le vendeur est l’ancien exploitant, tenu à une obligation légale de dépollution. En revanche, il y a lieu de s’interroger sur l’application de cette jurisprudence en présence d’un acheteur non-professionnel.

Quoiqu’il en soit, en matière de vente d’un terrain potentiellement pollué, les parties doivent être particulièrement vigilantes sur l’étendue du champ contractuel et il leur est conseillé de prévoir dans le corps du contrat des clauses spécifiques au partage de responsabilité en cas de pollution du site.

Emilie Bertaina

Avocate – Cabinet Gossement Avocats