Anéantissement de la vente : l’interruption de la prescription de l’action fondée sur le dol bénéficie à l’action fondée sur la garantie des vices cachés

Cette décision rendue dans le cadre de l’achat d’une maison d’habitation peut facilement être étendue en matière de vente de sites industriels où la garantie des vices cachés, résultant par exemple de la pollution des sols est souvent invoquée.

Présentation de la décision

En l’espèce, un vendeur a cédé une maison d’habitation à un couple en janvier 2011. Quelques mois après la vente, les acheteurs ont constaté l’existence de désordres, qu’ils ont fait établir par un expert en bâtiment.

En août 2012, forts de ce rapport, ils ont saisi le Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire d’une demande de nullité de la vente sur le fondement du dol.

Avant dire droit, le Tribunal a désigné un expert judiciaire. Son rapport déposé en septembre 2014 a confirmé les désordres.

Les parties ont donc repris l’instance ont fond. Ce n’est que pour la première fois par des conclusions déposées en 2015, que les acheteurs ont invoqué une action sur le fondement des vices cachés, soit 3 ans après la découverte des vices. Pourtant, ce moyen a été retenu par le Tribunal de grande instance pour prononcer la résolution de la vente de l’immeuble.

Le vendeur a interjeté appel de ce jugement, notamment, au motif que l’action en garantie des vices cachés était prescrite.

Pour rappel, aux termes de l’article 1648 du code civil : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Par ailleurs, l’article 2241 de ce même code prévoit que la demande en justice interrompt le délai de prescription :

« La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. »

C’est en faisant une application conjointe de ces deux articles que la Cour d’appel de Rennes, par un arrêt en date du 31 octobre 2017, n° 15/08641 a rejeté l’appel. Les juges ont considéré que :

« L’action en nullité, bien que distincte de l’action en résolution, tend à un même but qui est d’anéantir l’acte de vente, il en résulte qu’en application de l’article 2241 du code civil, cette assignation a interrompu le délai de prescription prévu à l’article 1648 précité. En application de l’article 2242 du même code, cette interruption poursuit ses effets jusqu’à ce qu’il soit mis fin irrévocablement à l’instance. »

La Cour de cassation a confirmé cette décision, en retenant les motifs suivants :

« Mais attendu que, si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ; qu’ayant relevé que l’action en nullité, bien que distincte de l’action en résolution, tendait à un même but, l’anéantissement de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit que l’assignation du 20 août 2012 sur le fondement du dol avait interrompu la prescription de l’action en garantie des vices cachés ; »

Par précaution, il est toujours conseillé cependant d’invoquer les différents moyens dès l’introduction de l’instance pour éviter tout risque d’irrecevabilité.

Emilie Bertaina

Avocate – Cabinet Gossement avocats