Urbanisme – planification : comment un plan local d’urbanisme peut-il fixer des exceptions à ses propres règles générales ? (Conseil d’Etat, 28 janvier 2026, n°500730)

Par une décision rendue ce 28 janvier 2026 (n°500730), le Conseil d’Etat a précisé les conditions des exceptions pouvant être prévues par le plan local d’urbanisme pour adapter les règles générales qu’il contient. A défaut, ces exceptions sont illégales ou peuvent être neutralisées. Commentaire.

Les différentes possibilités de modulation de la règle d’un PLU en droit de l’urbanisme

Le code de l’urbanisme prévoit que les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation autre qu’il contient expressément, à l’exception des adaptations mineures (cf. article L.152-3 du code de l’urbanisme).

L’article R. 151-13 du code de l’urbanisme ajoute sur ce point que :« Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières. / Ces règles alternatives ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme de procéder à des adaptations mineures par l’article L. 152-3 et d’accorder des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme par les articles L.152-4 à L. 152-6. »

Les règles alternatives, ou exceptions, ne peuvent pas modifier ou remplacer le dispositif des adaptations mineures au règles et servitudes du plan local d’urbanisme.

Ces règles ne peuvent pas non plus affecter les dérogations prévues par le code de l’urbanisme, lesquelles qui ont pour effet de faire obstacle à l’application de la règle d’urbanisme censée être appliquée. Il s’agit des dérogations établies par les articles L. 152-4 à 152-6 du code de l’urbanisme.

Elles portent par exemple sur les travaux en lien avec la performance énergétique des constructions. Cela recouvre notamment l’isolation en saillie des construction, l’isolation par surélévation des toitures, ou encore installation d’ombrières dotées de procédés de production d’énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement. Cela recouvre encore les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale en ce qui concerne les règles relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction.

Les règles alternatives, ou exceptions, visent à aménager une règle applicable dans une situation générale, et donc à créer un régime juridique spécifique dans des situations données. Elles ont été admises par le Conseil d’Etat, puis codifiées à l’article précité R. 151-13 du code de l’urbanisme. En complément, le code de l’urbanisme énonce de manière explicite l’intérêt de l’usage des règles alternatives, afin d’adapter l’insertion de la construction dans ses abords, la qualité et la diversité architecturale, urbaine et paysagère des constructions ainsi que la conservation et la mise en valeur du patrimoine, en particulier pour ce qui est des règles volumétriques (cf. article R. 151-41).

Les conditions de l’exception prévue au sein d’un document d’urbanisme

La règle alternative à la règle principale contenue dans le document d’urbanisme ne peut être légale que sous conditions. C’est dans ce cadre que s’insère la décision du Conseil d’Etat en date du 28 janvier 2026.

Dans une décision du 30 septembre 2011, n°339619, le Conseil d’Etat avait déjà pu préciser que les dispositions en cause du document d’urbanisme permettant d’autoriser des constructions ne respectant pas les distances minimales de retrait qu’il fixe dans un objectif, limitativement énoncé, d’harmonie urbaine avec les constructions voisine et d’amélioration des constructions existantes, avaient pu constituer des règles d’exception suffisamment encadrées et non des dérogations illégales aux règles d’implantation. Si l’exception n’était pas en elle-même précise sur les distances, le Conseil d’Etat avait retenu sa légalité notamment en raison de l’objectif de la mesure, quant à lui suffisamment précis.

Dans sa décision du 28 janvier 2026, le Conseil d’Etat fixe la jurisprudence en la matière et établit que :

« Lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales de hauteur des constructions qu’il fixe, les règles régissant ces exceptions doivent, à peine d’illégalité, être suffisamment encadrées, eu égard à leur portée, sans préjudice de la possibilité d’autoriser des adaptations mineures en vertu de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme ».

Le Conseil d’Etat conditionne la légalité d’une exception à une règles générale contenue dans un PLU au caractère suffisamment encadré de celle-ci, par rapport à sa portée ou son objet.

Était en cause l’ancien règlement du PLU de Paris fixant une règle relative à la hauteur des bâtiments et aux percements donnant des vues directes à l’intérieur d’un établissement pénitentiaire. Les dispositions du règlement du PLU indiquaient que cette règle devait « en principe » être respectée. Toutefois, elles n’apportaient pas d’encadrement aux exceptions qui pourraient y être apportées. Le Conseil d’Etat en a déduit que le PLU ne prévoyait pas d’exception à la règle énoncée mais ne fixait qu’une règle principale, en dépit du contenu du texte appliqué.

Florian Ferjoux – avocat

Gossement Avocats