Urbanisme : un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment, même au delà du « délai raisonnable » d’un an (Conseil d’Etat)

Le principe : un permis de construire

Cet arrêt du Conseil d’Etat comporte tout d’abord le considérant de principe selon lequel un permis de construire :

« Un permis ne peut faire l’objet d’un retrait, une fois devenu définitif, qu’au vu d’éléments, dont l’administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l’existence d’une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.« 

Aux termes de ce considérant, la fraude n’est pas constituée au seul motif que le dossier de permis de construire comporte une information erronée.

La fraude peut être révélée par la confrontation des pièces du dossier de permis de construire avec celles d’un précédent dossier de demande de permis de construire sur le même terrain

Dans la présente espèce, le juge administratif a pu relever une contradiction entre les éléments produits par le pétitionnaire au soutien de sa demande de permis de construire. Les plans de coupe joints à la demande ne faisaient pas état de ce que le terrain d’assiette du projet est en pente alors que cette déclivité ressort d’un plan joint à une précédente demande d’autorisation d’urbanisme sur ce même terrain.

L’arrêt précise ici :

« En premier lieu, après avoir rappelé ces principes, le tribunal administratif a relevé que les plans de coupe joints au dossier de demande des permis litigieux représentaient de façon erronée le terrain d’assiette du projet comme étant plat. S’il a par ailleurs relevé qu’il ressort du plan de coupe de la construction existante et du permis de construire délivré en 1964 pour son édification que le terrain était en pente, il a pu sans erreur de droit considérer que les informations erronées du dossier de demande étaient de nature à caractériser une fraude dès lors que les autres éléments du dossier ne permettaient pas d’établir la déclivité du terrain d’assiette au niveau de la construction autorisée, la réalité de celle-ci étant confirmé, comme il le relève, par le relevé topographique produit par devant lui.

4. En deuxième lieu, si la société X. fait valoir qu’elle a repris le plan de coupe figurant dans le dossier de demande présenté par le précédent propriétaire, et ayant donné lieu à un permis de construire délivré en 2013, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit, ni dénaturé les pièces du dossier en estimant, sans insuffisance de motivation, que le pétitionnaire ne pouvait ignorer la déclivité du terrain et omettre de le signaler dans ses demandes de permis de construire et de permis modificatif réalisées par une agence d’architectes. »

L’omission de cette information relative à la déclivité du terrain ne peut constituer une simple « information erronée » mais relève bien d’une fraude dés l’instant où il est démontré que le pétitionnaire ne pouvait l’ignorer.

Il est vivement recommandé aux pétitionnaires de s’assurer que les informations présentes dans leurs dossiers de demandes d’autorisations d’urbanisme sont bien conformes avec celles jointes à de précédentes demandes.

Le permis de construire peut être retiré à tout moment, même au delà du délai raisonnable d’un an

Pour mémoire, par arrêts n° 387763 du 13 juillet 2016 et n° 401386 du 9 mars 2018, le Conseil d’Etat a jugé que la légalité d’une décision administrative ne peut être contestée au-delà d’un « délai raisonnable d’un an », et ce, alors même que les décisions entreprises n’indiquaient pas les voies et les délais de recours.

Il est intéressant de remarquer, que dans l’affaire dont était ici saisi le Conseil d’Etat, le bénéficiaire du permis de construire litigieux a souhaité opposer cette règle du délai raisonnable, non à un recours mais à une décision de retrait.

Aux termes de l’arrêt rendu le 16 août 2018, cette règle comporte donc une exception : la fraude.

Le Conseil d’Etat juge en effet que le retrait du permis de construire peut être opéré à tout moment, ce compris au delà de délai raisonnable d’un an :

« 6. En dernier lieu, si la société soutient que le retrait d’un acte obtenu par fraude devrait être soumis à un délai raisonnable d’un an au nom du principe de sécurité juridique, un tel moyen doit être écarté, un acte obtenu par fraude pouvant être légalement retiré à tout moment. »

L’auteur d’une fraude ne peut donc critiquer le retrait de l’autorisation ainsi obtenue au motif que le délai raisonnable d’un an s’y opposerait.

Arnaud Gossement

Avocat associé – cabinet Gossement Avocats