[Veille] Urbanisme : publication de l’arrêté du 10 novembre 2016 relatif à la définition des destinations des constructions + intérêt à agir du « voisin immédiat »

I. La définition des destinations et sous-destinations

Le code de l’urbanisme a été profondément modifié en 2015, par une ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015, et par un décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme.

Le décret du 28 décembre 2015 a procédé à une refonte des destinations des constructions et a créé, pour chaque destination, des sous-destinations de constructions.

• Initialement, il existait neufs destinations de constructions. Elles étaient codifiées à l’ancien article R. 123-9 du code de l’urbanisme.
• Désormais, il existe cinq destinations de constructions et vingt sous-destinations, codifiées respectivement aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme.

Ces destinations et sous-destinations sont organisées comme suit :

– Exploitation agricole et forestière
Sous-destinations (2) : exploitation agricole, exploitation forestière ;

– Habitation
Sous-destinations (2) : logement, hébergement ;

– Commerce et activités de service
Sous-destinations (6) : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;

– Equipements d’intérêt collectif et services publics
Sous-destinations (6) : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;

– Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire
Sous-destinations (4) : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

Les documents Cerfa pour la déclaration préalable et la demande de permis de construire ont été actualisés pour en tenir compte.

La variétés des destinations et des sous-destinations vont pouvoir être utilisées par les rédacteurs des documents d’urbanisme de manière à affiner et accentuer la planification urbaine de leur territoire.

Leur utilisation permet en effet d’appliquer, au sein d’une même zone, des règles différentes selon la destination et la sous-destination de la construction. Et plus les rédacteurs ont le choix, plus la planification peut être souple et précise.

L’article L. 151-29 du code de l’urbinsme dispose que les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées à l’article sont précisées par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.

C’est l’objet de l’arrêté du 10 novembre 2016, qui vient d’être publié.

Le contenu des définitions.

L’arrêté prend soin de formuler des définitions des sous-destinations relativement générales, afin qu’une construction puisse toujours pouvoir être rattachée à l’une d’entre elles.

Pour chaque définition, l’arrêté dresse une petite liste d’exemples de constructions entrant dans la sous-destinations définies. La liste est toujours non exhaustive.

Quelques exemples de définitions.

L’article 1er de l’arrêté définit les sous-destinations de constructions comprises dans la catégorie « Exploitation agricole et forestière » de la manière suivante :

« La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l’exploitation forestière ».

Aux termes de l’article 2 de l’arrêté, définissant les sous-destinations de la destination « Habitat » :

– « La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

– La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. »

Aux termes de l’article 6 de l’arrêté, concernant la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » :

« La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l’activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l’activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

– La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

– La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.

– La sous-destination « centre de congrès et d’exposition » recouvre les constructions destinées à l’événementiel polyvalent, l’organisation de salons et forums à titre payant. »

Ces définitions, qui sont primordiales, intéresseront tant les rédacteurs des documents d’urbanisme que les porteurs de projet.

Elles auront aussi une importance pour les enjeux relatifs aux changements de destination, qui se rapportent à la délimitation du champ d’application des autorisations d’urbanisme, entre la déclaration préalable et le permis de construire.

II. L’intérêt à agir du voisin immédiat

A noter : la jurisprudence administrative réduit encore les possibilités de recours des « voisins immédiats » contre les permis de construire délivrés.

Pour mémoire, l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme a été créé par une ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme (JO du 19 juillet 2013). Il dispose :

« Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation « .

Procédant à l’application de ces nouvelles dispositions, par un arrêt en date du 10 juin 2015, le Conseil d’Etat a exigé, de la part de l’auteur du recours, la preuve de l’atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Ce qui supposera tout d’abord qu’il établisse son titre sur ce bien (propriétaire ou locataire). Par cet arrêt le Conseil d’Etat a jugé que le fait de résider à 700 mètres du projet ne donne pas intérêt à agir.

Par arrêt du 10 juin 2016, le Conseil d’Etat a pu sembler tempérer la rigueur du contrôle de l’intérêt à agir de l’auteur d’un recours contre un permis de construire en rappelant que le « voisin immédiat » a « en principe » intérêt à agir, lorsque, toutefois, il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ;

Or, force est de constater que la notion de « voisin immédiat » est interprétée de manière si restrictive que le tempérament annoncé n’en est pas un. Le « voisin immédiat n’est pas celui qui vit non loin du projet litigieux : c’est véritablement celui qui vit en limite dudit projet.

Par arrêt du 27 juillet 2016, le Conseil d’Etat a qualifié de « voisin immédiat » des personnes contestant un projet, implanté en limite de leur propriété et qui avaient fourni « des documents graphiques du dossier du permis de construire et une vue aérienne permettant d’apprécier l’importance de la construction projetée et sa proximité immédiate avec leurs biens.

Ainsi par arrêt du 16 novembre 2016, le Conseil d’Etat a qualifié de « voisin immédiat » des personnes vivant à à la même adresse. Il s’agissait en effet des « occupants d’un bien immobilier situé en limite séparative de la parcelle d’assiette du projet et à la même adresse« , lesquels faisaient valoir que le projet en litige aboutirait à la construction d’un pignon de neuf mètres sur une hauteur de près de douze mètres, à une dizaine de mètres de leur habitation.

Ainsi, aux termes de cette jurisprudence : le voisin immédiat est celui

• qui réside en bordure du projet litigieux
• et qui démontre, par des éléments concrets et précis produits devant le Juge, que ledit projet produira des nuisances dont il aura à souffrir.

Le droit et la jurisprudence sont donc désormais trés rigoureux quant à l’intérêt à agir de l’auteur du recours contre un permis de construire. 

Arnaud Gossement

Florian Ferjoux

Avocat – cabinet Gossement Avocats