Urbanisme : extension de la possibilité de régulariser une construction par permis de construire modificatif même après l’achèvement des travaux (Conseil d’Etat)

Par une décision n°502265 rendue le 11 juin 2026, le Conseil d’Etat a apporté une importante précision relative au champ d’application du permis de construire modificatif : lorsque celui-ci a pour effet de régulariser le permis de construire initial, il peut être délivré après l’achèvement des travaux, même si le juge n’a pas fait usage de l’article L.600-5 ou L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Le Conseil d’Etat est également venu préciser le régime juridique de la cristallisation des moyens de cassation.

I. Le principe : le permis de construire modificatif ne peut pas être délivré si la construction est achevée

Pour rappel, en principe, le permis de construire modificatif ne peut être demandé et délivré que si des conditions sont réunies. Parmi ces conditions figure celle selon laquelle la construction objet du permis initial n’est pas achevée. Sinon, le pétitionnaire doit déposer une nouvelle demande de permis de construire pour la modification de sa construction. Pour rappel également, la plupart des règles applicables au permis modificatif sont jurisprudentielles, et ont été établies par le Conseil d’Etat.

II. L’exception : le permis de construire modificatif peut être délivré même après l’achèvement des travaux autorisés par le permis initial dans le cadre de l’usage des pouvoirs de régularisation appliqués par le juge administratif 

Cette condition a été aménagée par les dispositions des articles L. 600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Ce sont les articles qui confèrent au juge administratif, saisi d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, de l’annuler seulement partiellement ou de sursoir à statuer le temps pour le pétitionnaire d’obtenir une autorisation modificative venant régulariser celle initiale ou un permis modificatif précédent. Lorsque le juge applique les pouvoirs tirés de l’un de ces deux articles, il peut le faire « même après l’achèvement des travaux ». L’exception est donc prévue ici explicitement par le code de l’urbanisme.

La question pouvait alors se poser sur la manière d’apprécier un permis modificatif obtenu spontanément par un pétitionnaire dans le cadre d’un contentieux contre un permis de construire concernant la condition de l’achèvement des travaux. Cette hypothèse n’est pas traitée par le code de l’urbanisme. Le Conseil d’Etat a été saisi de cette hypothèse. C’est l’objet de la décision rendu le 11 juin 2026.

III. L’extension de l’exception pour les situations de régularisation spontanée opérée par un permis modificatif  

Dans sa décision du 11 juin 2026, le Conseil d’Etat rappelle les règles des dispositions propres aux régularisation du permis de construire et met en évidence qu’elles peuvent être mises en application lorsque la construction est achevée.

Il émet ensuite, par un considérant de principe, la règle suivante :

« 3. Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l’autorité compétente d’une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n’a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ni même informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté.« 

Dès lors, un permis de construire modificatif, dès lors que celui-ci a été demandé et obtenu en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, peut être délivré après l’achèvement des travaux.

En l’occurrence, dans le dossier dont le Conseil d’Etat était saisi, un permis initial avait fait l’objet d’un permis modificatif. Ce dernier a été contesté devant le juge administratif. Le pétitionnaire a alors demandé et obtenu un second permis modificatif en vue de régulariser le précédent.

Le Conseil d’Etat a retenu que le moyen tiré de l’illégalité du second permis de construire modificatif pour avoir porté sur une construction qui aurait été, à cette date, achevée, était inopérant. La régularisation spontanée du permis contesté a donc été validée par la juridiction.

La condition de l’absence d’achèvement des travaux n’est donc pas opposable, de manière générale, lorsque le permis modificatif vient régulariser une illégalité du permis initial. Cette régularisation peut intervenir par l’usage des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ou de manière spontanée, en cours de contentieux, par le pétitionnaire.

Le Conseil d’Etat vient donc compléter de manière logique le dispositif du permis de construire modificatif, ainsi que son usage dans le cadre d’un contentieux contre le projet autorisé. L’extension des dispositions particulières des articles précités à la situation visée est cohérente avec les règles du contentieux de l’urbanisme. Toutefois, dès lors qu’aucun texte ne le prévoyait, il était nécessaire que le Conseil d’Etat traite explicitement le sujet. Le pétitionnaire pourra plus facilement anticiper une régularisation du permis initial, que la construction initiale soit réalisée ou non.

IV. Les règles de cristallisation des moyens nouveaux ne sont pas applicables aux moyens de cassation

Dans cette décision, le Conseil d’Etat a également eu l’occasion de préciser le régime juridique de la cristallisation des moyens de cassation.

La règle de la cristallisation des moyens est prévue à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. Elle a pour objet et pour effet de limiter dans le temps la possibilité pour le requérant de soulever de nouveaux moyens contre l’autorisation d’urbanisme qu’il conteste. Les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Le Conseil d’Etat vient d’apporter la précision selon laquelle cette disposition ne s’applique pas, devant le Conseil d’Etat, aux moyens de cassation susceptibles d’être invoqués pour contester les décisions juridictionnelles ayant statué en dernier ressort sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme. L’article R. 600-5 du code de l’urbanisme est donc limité aux procédures de première instance et d’appel.

Florian Ferjoux Avocat

Gossement Avocats

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Note du 29 juillet 2022 – Urbanisme : le Conseil d’Etat rapproche le régime du permis de construire modificatif de celui du permis de régularisation (Conseil d’Etat, 26 juillet 2022, n°437765)

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