Urbanisme : la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible ne fait pas obstacle à la régularisation du permis de construire (Conseil d’Etat, 31 mars 2026, n°494252)

Par une décision de section n°494252 rendue ce 31 mars 2026, le Conseil d’Etat a précisé que la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible ne fait pas, seule, obstacle à ce que l’autorisation d’urbanisme puisse faire l’objet d’une procédure de régularisation devant le juge administratif, sur le fondement de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Le juge administratif devra cependant vérifier qu’à la date à laquelle il statue sur la possibilité d’une régularisation, d’autres règles d’urbanisme applicables ne rendent pas « impossible » cette régularisation de l’autorisation d’urbanisme litigieuse.

Résumé

Par une décision de section n°494252 rendue ce 31 mars 2026, le Conseil d’Etat a :

1. rappelé que le juge administratif peut – à certaines conditions et sur le fondement de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme – surseoir à statuer sur un recours en annulation dirigé contre une autorisation d’urbanisme et engager une procédure de régularisation de cette dernière (points 3 et 4 de la décision) ;
2. rappelé que le juge administratif doit tenir compte des règles d’urbanisme applicables « en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé » à la date à laquelle il statue sur la possibilité d’engager cette procédure de régularisation (point 6 de la décision) ;
3. précisé que la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu, à la date à laquelle le juge statue sur la possibilité d’une régularisation, inconstructible ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé (point 7 de la décision)
4. précisé que le juge administratif doit cependant vérifier, qu’à cette date, les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas impossible la régularisation de l’autorisation d’urbanisme litigieuse (point 7 de la décision).

I. Les faits et la procédure

22 juillet 2020 : arrêté par lequel le maire de T. a accordé à M. et Mme J… un permis de construire une maison individuelle et une piscine.

16 novembre 2020 : décision par laquelle le maire de la commune de T a rejeté le recours gracieux de M. et Mme K…, voisins du projet ont demandé le retrait du permis de construire précité. M. et Mme K… ont alors demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler ce permis et cette décision de rejet de leur recours gracieux.

18 janvier 2024 : jugement par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé ces décisions. M. et Mme J…(bénéficiaires du permis de construire litigieux), Mme B…(à qui le permis de construire a été transféré) et la commune de T. ont demandé au Conseil d’Etat d’annuler ce jugement.

II. Le cadre juridique de la procédure de régularisation du permis de construire devant le juge administratif

Les points 3 à 7 de la décision rendue ce 31 mars 2026 par le Conseil d’Etat

Pour mémoire, l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme a introduit deux mécanismes de régularisation devant le Juge administratif des autorisations d’urbanisme faisant l’objet d’un recours en annulation. Ces deux dispositifs sont codifiés aux articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

• Régularisation « en cours d’instance » : le juge administratif peut organiser la régularisation du permis de construire attaqué, en cours d’instance (cf. article L.600-5-1 du code de l’urbanisme).
• Régularisation « post instance » : le juge administratif peut prononcer une annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme attaquée et fixer un délai de régularisation par permis modificatif de la partie annulée (cf.article L.600-5 du code de l’urbanisme).

A. Les conditions de régularisation de l’autorisation d’urbanisme sur le fondement de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme

Les conditions d’engagement de la procédure de régularisation des autorisations d’urbanisme par le juge administratif, sur le fondement de cet article L.600-5 du code de l’urbanisme sont les suivantes :

• Le juge administratif doit être saisi d’un recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable.
• Le juge administratif doit avoir identifié un vice entraînant l’illégalité de l’acte dont l’annulation est demandée
• Le juge administratif doit avoir constaté qu’aucun autre moyen n’est fondé.
• Le juge administratif, s’il envisage d’engager une procédure de régularisation de ce vice, doit surseoir à statuer et inviter les parties à présenter leurs observations sur son projet de sursis à statuer sur le recours en annulation, dans le but d’engager une procédure de régularisation.
• Le juge administratif peut ensuite décider de prendre cette décision de sursis à statuer, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux.
• Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.
• Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé.

Le point 4 de la décision de section du 31 mars 2026 du Conseil d’Etat rappelle quelle est l’interprétation des dispositions de cet article L.600-5-1 du code de l’urbanisme par le juge administratif.

• Le juge administratif doit surseoir à statuer sur le recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés,
• Le juge administratif doit inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme.
• Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

Dernière condition du recours à la procédure de régularisation : la régularisation peut impliquer de revoir l’économie générale du projet en cause mais pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Le point 5 de la décision rendue ce 31 mars 2026 est ainsi rédigé : « Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle le juge statue ne font pas obstacle à une mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. »

Pour mémoire, par une décision n°463413 rendue ce 11 mars 2024, le Conseil d’Etat a précisé qu’un « vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. » (cf. notre commentaire).

B. Les règles d’urbanisme à prendre en compte à la date d’engagement de la procédure de régularisation par le juge administratif

Le juge administratif – à la date à laquelle il prend la décision de surseoir à statuer pour engager une procédure de régularisation de l’autorisation d’urbanisme attaquée devant lui – doit identifier les règles d’urbanisme applicables, de la manière suivante :

• Il doit, de manière générale, tenir compte des règles applicables à la date de délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour en apprécier la légalité.
• Il ne doit prendre en compte que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue sur la possibilité d’une régularisation, pour apprécier la légalité d’une possible mesure de régularisation.
• Il ne doit alors prendre en compte que les règles d’urbanisme relatives au vice relevé.
• Figurent au nombre de ces règles d’urbanisme applicables : les dispositions pertinentes, qui peuvent être celles applicables aux travaux sur des constructions existantes, du règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu ou encore celles, le cas échéant, du règlement national d’urbanisme (point 6 de la décision rendue ce 31 mars 2026 par le Conseil d’Etat).

II. La solution retenue : la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible ne fait pas, seule, obstacle à la régularisation du permis de construire attaqué, devant le juge administratif

L’apport de la décision rendue ce 31 mars 2026 par le Conseil d’Etat apparaît à la lecture des points 7 et 8 lesquels précisent

• d’une part, que la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu, à la date à laquelle le juge statue sur la possibilité d’une régularisation, inconstructible ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé (point 7 de la décision)
• d’autre part, que le juge administratif doit cependant vérifier, qu’à cette date, les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas impossible la régularisation de l’autorisation d’urbanisme litigieuse (point 7 de la décision).

La solution retenue par le Conseil d’Etat est cohérente mais assez subtile

En premier lieu, cette solution est cohérente avec les dispositions de l’article L.431-36 du code de l’urbanisme qui ont été récemment créées à la suite de l’entrée en vigueur de l’article 23 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Cet article L.431-36 prévoit que, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, les décisions de modification dudit permis sont instruites sur le fondement des règles d’urbanisme applicables à la date de sa délivrance.

Aux termes de la décision rendue ce 31 mars 2026 par le Conseil d’Etat : la circonstance que le terrain d’assiette du projet soit devenu inconstructible postérieurement à la délivrance du permis initial ne rend pas impossible sa régularisation. La solution retenue par le Conseil d’Etat contribue donc à la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date du permis de construire initial. La règle d’urbanisme qui, postérieurement à la date de délivrance dudit permis, rend inconstructible le terrain d’assiette du projet, est, ici, écartée.

En second lieu, cette solution est cependant subtile. A la date à la laquelle il statue sur la possibilité d’engager une procédure de régularisation d’une autorisation d’urbanisme attaquée, le juge administratif doit :

• D’une part, tenir compte des règles d’urbanisme applicables à cette date, sauf si elles ont eu pour effet de rendre inconstructible le terrain d’assiette du projet.
• D’autre part, vérifier cependant, qu’à cette date, les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas « impossible » la régularisation de l’autorisation d’urbanisme litigieuse.

Si la procédure de régularisation des autorisations d’urbanisme devait, lors de sa création en 2013, contribuer à la simplification du contentieux de l’urbanisme au moyen d’une réduction du risque d’annulation « sèche », force est de constater que cette procédure de régularisation devient de plus en plus complexe à mesure que le Conseil d’Etat répond aux questions qu’elle suscite.

 

 

Arnaud Gossement

A lire également : 

Note du 24 mars 2024 – Urbanisme : la régularisation du permis de construire est possible même si le permis modificatif a pour effet de bouleverser la conception générale du projet (CE, 11 mars 2024, n°463413)

Note du 29 juillet 2022 – Urbanisme : le Conseil d’Etat rapproche le régime du permis de construire modificatif de celui du permis de régularisation (Conseil d’Etat, 26 juillet 2022, n°437765)

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Note du 27 mars 2017 – Urbanisme : le Conseil d’Etat élargit les possibilités de régularisation par un permis de construire modificatif au titre de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 22 février 2017, n°392998)

Note du 7 janvier 2016 – Urbanisme : le Conseil d’Etat précise les conditions de régularisation du permis de construire au titre des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 30 décembre 2015, n°375276)

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